【静岡市清水区】築50年のレスコハウス（現100年住宅）の防水と外壁塗装の建物診断を行いました
「築50年になる我が家。そろそろメンテナンスを考えたほうがいいのだろうか？」
そんなご相談をいただき、今回は清水区にあるレスコハウス（現100年住宅）のお住まいの建物診断を行いました。
レスコハウスは、現在の“100年住宅”として知られる住宅ブランドで、頑丈なPCパネル（プレキャストコンクリートパネル）を使用した非常にしっかりした造りが特徴です。
一般的な木造住宅とは構造が異なるため、メンテナンスの考え方にも少し特徴があります。
今回のお住まいは築50年ほど。
それだけの年月が経っているにもかかわらず、これまでの外装メンテナンスは塗り替えが1回のみとのことでした。
「かなり傷んでいるかもしれない」と思いながら診断を進めましたが、実際に確認してみると、良い意味で予想を裏切られる部分もありました。
まず確認したのは外壁です。
外壁の表面を触ってみると、手に白い粉がつく状態が確認できました。
これはチョーキング現象と呼ばれるもので、塗膜（塗装の膜）が紫外線や風雨によって劣化し、防水性能が落ちてきているサインです。
今回の外壁状態を5段階で評価すると、4程度の劣化状態でした。
決して良好とは言えませんが、築50年・塗替え1回という条件を考えると、「思った以上に頑張っている」というのが正直な印象です。
ただし、レスコハウスの外壁は一般的なサイディングではなく、PCパネル（工場で製造されたコンクリートパネル）です。
コンクリートは非常に強い材料ですが、塗装が劣化して雨水を吸いやすい状態になると、**中性化（コンクリートが徐々に劣化していく現象）**が進む可能性があります。
簡単に言えば、
「塗装は見た目のためだけではなく、建物の構造を守るために必要」ということです。
そのため、今回の外壁は
“まだ致命的ではないが、しっかりメンテナンスを考えるタイミング”
という判断になりました。
今回の診断で、より大きな課題だったのが屋根です。
レスコハウスのお住まいは、傾斜のある屋根ではなく、陸屋根（ろくやね）と呼ばれる平らな屋根形状になっていることが多くあります。
陸屋根はスタイリッシュな見た目が魅力ですが、雨水を完全に防ぐためには防水工事の品質が非常に重要になります。
新築時のレスコハウスでは、シート防水が施工されているケースが多く見られます。
シート防水とは、防水性能のあるシートを屋根に貼り付けて雨水を防ぐ工法です。
しかし、レスコハウスの屋根は梁（はり）が出ていたり、段差があったりと複雑な形状をしていることが多く、防水メンテナンスの際には施工しやすいウレタン防水が採用されることがよくあります。
今回のお宅も、過去にウレタン塗膜防水によるメンテナンスが行われていました。
ところが、その状態は決して良いものではありませんでした。
屋根を確認すると、防水塗膜に膨れや浮きが多数見受けられました。
これは防水層の内部に湿気や空気が溜まり、逃げ場を失って表面を押し上げてしまっている状態です。
例えるなら、
濡れた床にビニールを密着させて貼った結果、中で蒸れて膨らんでしまった状態に近いイメージです。
この原因のひとつとして考えられるのが、下地の湿気が十分抜けきらない状態で防水工事をしてしまったことです。
防水工事は“ただ塗れば良い”わけではありません。
見えない下地の状態こそ、実はとても大切なのです。
気になったのが、軒天（のきてん）です。
軒天とは、屋根の裏側に見える天井部分のことですが、この部分に漏水の痕跡が多数確認されました。
実はこの年代のレスコハウスでは、この症状は比較的よく見られます。
構造的な特徴もあり、防水性能が落ちてくると軒先側に影響が出やすいのです。
ただ、幸いだったのは、現時点で室内への雨漏りは発生していなかったこと。
これは非常に大きなポイントです。
なぜなら、室内まで雨漏りが進行してしまうと、内装の補修だけでなく、生活に影響が出てしまうリスクが一気に高まるからです。
今回のケースは、
「まだ手遅れではない状態で発見できた」
と言えます。
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